Piața construcțiilor din România, văzută de doi ingineri – unul la Cluj, celălalt în Mexic

Am petrecut zilele astea o seară agreabilă, de vorbă cu doi ingineri constructori. N-aș fi zis că se poate, după experiența noastră cu casa, dar viața e plină de surprize. Unul stă la Cluj, are 28 de ani vechime în branșă și l-am cunoscut de câțiva ani în grupul pasionaților de Oltcit. Când i-am zis că aș vrea să vorbim despre cum sunt construcțiile noastre, pentru un articol, mi-a povestit cum e în Mexic, că are un coleg acolo care tocmai se află în vizită în țară. Așa că am pus de un google meet cu amândoi și uite așa ne-am întins în noapte cu palavrele.

„Mexicanul” a emigrat de peste zece ani, mai întâi în Brazilia, iar acum e în Ciudad de Mexico. Zice că România nu e mult diferită de Mexic (la corupție), doar că acolo nu trece anul fără un cutremur real și fără o simulare de cutremur, în timp ce noi avem doar niște normative mai rigide – adică băgăm mai mult fier decât bagă ei în construcții – pe care foarte probabil nu le respectă nimeni. Construim mult, prost și cam fără rost, pentru ca atunci când ne vine în vizită un cunoscut emigrat să-i scoatem ochii cu patrimoniul agonisit, cât timp el a luat-o de la zero în altă parte. Și suntem mai stresați, firește, că avem ce pierde dacă vine cutremurul ăl mare.

Subiectul pe care l-am urmărit cu ei viza doar niște sfaturi utile pentru cineva care vrea să cumpere o casă (veche sau nouă) și nu știe cum s-o caute la defecte. Dar recitind transcrierea discuției mi-am dat seama că ea face o radiografie destul de bună a situației actuale din România, în domeniul ăsta imobiliar, dar nu numai. E de fapt o radiografie destul de gri a societății, așa că m-am gândit că poate unora le-ar fi de folos s-o citească, indiferent că au casă, vor să-și cumpere sau să-și construiască una. Ăsta este motivul pentru care o public și aici, ca să rămână scrisă, chiar dacă dimensiunea va fi cu siguranță descurajantă pentru oricine. M-am gândit și s-o public în serial, dar în epoca binging-ului nu are sens să ne mai formalizăm cu porția. Cine vrea, citește, salvează link-ul, mai face pauze, cine nu, voie bună!

Cei doi nu au vrut să le apară și numele „la ziar”. Cel din Cluj lucrează într-o instituție națională și e constrâns de niște reguli de comunicare publică, cel din Mexic nu vrea să-și aducă aminte de ce a plecat din România acum 10 ani, mânat de invidia colegilor de breaslă care i-au accelerat plecarea. Așa că le vom spune I.N.S. și N.M. deși am putea să le spunem la fel de bine inginerul Decebal Popescu și Traian Perito Ionescu 😊O să vedeți voi mai jos ce înseamnă Perito.

Construcția în regie proprie, nu există în lege, doar în practică

Dollo – Vă întreb dacă există niște posibilități reale pentru cineva care-și cumpără o casă sau un apartament să verifice în vreun fel cât de bine a fost construită casa aia, adică dacă a fost construită conform proiectului și așa mai departe. Noi am trecut în 2021 prin procesul construirii propriei case, care a ieșit din lemn până la urmă, și…

I.N.S.&N.M. – Felicitări că ați avut nervi!

D – Da, nu ne așteptam să fie așa de dificilă situația, dar în fine, am supraviețuit acestei operațiuni. Și cu ocazia asta am observat, din propria noastră experiență, că în teorie există multe mecanisme legale de control, care să asigure respectarea calității în construcții. Dar în realitate se cam mimează multe din aceste mecanisme. Am avut și noi un diriginte de șantier care a venit doar de două-trei ori pe aici când s-a turnat fundația și când s-a înălțat casa. De la primărie n-a venit nimeni vreodată, de la Inspectoratul de Stat în Construcții la fel. Înțeleg că era o construcție mică, fără importanță. Probabil că altfel se întâmplă la construcțiile mari?

I.N.S. – De regulă la construcțiile tip casă familială nu vin autoritățile, nu prea vine nici ISC-ul, nu prea vine nici primăria. Pentru că au foarte multe lucrări și preferă să se ducă la cele mari. Cele mici rămân neacoperite, dar rămân în baza diriginților de șantier și a responsabilului cu execuția, care ar trebui să fie obligatoriu. Legea așa dispune, însă există și construcții în regie proprie… E o sintagmă cam aiurea, că legea nu permite așa ceva. Totuși autoritățile permit și construirea în regie proprie, adică vin meșterii, lucrează, termină casa și pe urmă, sincer nu știu cum reușesc să facă recepția, dar până la urmă se face. Desigur, se poate construi o casă cu mijloace proprii și cu puține cunoștințe. Pentru că dacă se respectă, de exemplu, un proiect sau se știe citi un plan, se poate executa…

D – Problema e că la noi nu prea se face nimic după un plan, ci după cum știu meșterii din sat.

INS – Da, majoritatea preferă să plătească un proiect de autorizație de construcție (PAC), care, de fapt, în realitate ar trebui să fie doar un extras dintr-un proiect tehnic de execuție. Deci proiectul tehnic de execuție are o parte scrisă, are specificații tehnice, are detalii și o multitudine de planuri, dintre care cele mai importante sunt: planul de fundații, planul zidurilor, fațadele. Avem detalii de grinzi, de stâlpi, detalii de fundații. Ori în proiectul de autorizație de construcție e o chestie total sumară, folosită numai pentru autorizare, cât cere autoritatea care îi dă autorizația. Bineînțeles, se mai verifică și existența avizelor cerute prin certificatul de urbanism. Însă greșeala este în momentul în care beneficiarul acceptă, de fapt el dorește să nu mai cheltuiască cu proiectul tehnic de execuție. Plătește un PAC subțire și începe și-și construiește casa cum știe el. Și greșeala aici începe, cine acceptă să construiască o casă după PAC. Cine e diriginte de șantier și acceptă să construiască după un PAC, dar în realitate nici măcar nu construiesc după PAC.

D – Așa fac vecinii noștri aici în sat, au cumpărat același proiect și au făcut două case similare, adică mă rog, deocamdată e doar una, că una s-a dărâmat când a bătut vântul. Nu apucaseră să-i facă grinzile. Deci ei au cumpărat un proiect de la cineva, însă au venit cu niște băieți din sat și au făcut cum au știut ei. Nu există nicio hârtie în mâna lor pe șantier, nu se uită pe niciun plan.

I.N.S. – Da, problema e că nu există suficientă fermitate în aplicarea legilor. Legi care există și reglementări care există. Și până la urmă construcția se edifică, rămâne o vreme așa, ca în infern, nu ești nici la dracu, nici la mă-sa, nici legal, dar nici în ordine. Și te tolerează administrația o vreme. Există și în Cluj construcții nerecepționate, dar se locuiește în ele. Singura măsură care se poate lua împotriva celor care nu au autorizație de construcție, e că nu-i racordează la utilități. Asta se poate face în domeniul electric, se și face, dar celelalte utilități, cu tot felul de tertipuri, se mai racordează. Ba la canalizare, ba la apă.

D – Și care e soluția pentru a intra în legalitate în situația asta?

I.N.S. – În momentul în care ai edificat o construcție fără proiect, fără autorizație de construcție, singura măsură de a intra în legalitate e să chemi un expert tehnic, atestat de Ministerul Dezvoltării. Se face o expertiză și se propune intrarea în legalitate. Dar, intrarea în legalitate de regulă se face după ce ai făcut expertiza, după ce ai întocmit un proiect care se numește „așa cum a fost construit” și după obținerea avizelor…

D – Dar asta deja costă mai mult decât dacă îți cumperi din start proiectul, nu?

I.N.S. – Da. Mai sunt și alte portițe accesate de diverși oameni sfătuiți de alții… Până la urmă primăria îi dă o amendă, trece peste toate astea și cumva îi face o recepție. Și în momentul în care omul plătește impozit pe casă, zice gata, eu sunt în regulă. Chiar dacă el nu are recepția făcută cu adevărat, dar e trecut la impozit și pe el nu îl deranjează, dacă nu îl mai bâzâie nimeni. A plătit o amendă și a scăpat.

D – Asta se întâmplă la țară și cred că sunt pline satele de case din astea făcute așa, dar în orașe cum e?

I.N.S. – Există și în orașe, dau exemplu Clujului, pentru că aici locuiesc și m-am lovit de situații în care nu s-a putut face racordarea la rețeaua de energie, pentru că sunt cartiere întregi fără autorizație de construcție. De ce? Pentru că zona în care au construit nici măcar nu este intravilană, terenul este extravilan.

D – Sunt blocuri sau case?

I.N.S. – Sunt case, duplexuri de regulă. E un trend de a construi într-o zonă extravilană, începe unul și se îndeamnă apoi unul de la altul și construiesc. Degeaba se ceartă primăria cu ei, organele de la urbanism… E așa, o situație tensionată, ei ies, fac gălăgie, că trebuie să li se dea drept de construire după ce au construit practic ilegal, și situația tărăgănează de ani lungi. Singura măsură pe care o mai poți lua, dacă nu se pot respecta condițiile, e să demolezi. Practic legea zice că ar trebui să demolezi oricum, dar sunt implicații sociale, să demolezi casa oamenilor care cu greu și-au ridicat-o…

D – Păi vedem ce greu e să demolezi ditamai clădirea în București, lângă Catedrala Sfântul Iosif. Clădire care tot așa a fost construită…

I.N.S. – Știm toți că în domeniul imobiliar există presiuni mari de toate felurile – de natură politică, de natură economică – de a intimida oamenii de la urbanism și de la primărie ca să accepte să emită autorizații de construcție. Mai sunt presiuni și cu legea în mână, în sensul că chiar dacă de la Urbanismul primăriilor li se spune clar că nu se poate construi, ei dau în judecată și găsesc avocați care să zică: da, cum să nu se poată? Și câștigă avocații prin tot felul de artificii, practice. Așa se ajunge să nu lași drum de acces, să nu lași două benzi plus trotuare ca să ajungi la casă, ci doar o potecă, pentru că omul e atât de meschin încât se gândește să aibă el curtea cât de mare, dar nu se gândește că el ar trebui să intre în curtea aia cu o mașină, să iasă, să intre pe aceeași alee de acces și pompierul, și salvarea în caz de nevoie. E suficient să-și vadă curtea lui îngrădită, cât mai mare, cu gard impenetrabil, să nu se vadă nimic după el, și restul nu contează. Și dacă e posibil, în momentul în care își face gardul, se uită în stânga și în dreapta și îl împinge cu 2-3 metri în drum.

D – OK, deci e o vină comună: și oamenii, și constructorii, și autoritățile, că nu sunt ferme.

I.N.S. – Fermitatea asta, normal, ar trebui să fie motivată de niște salarii super decente, dar acum nu știu cum se plătește în domeniul ăsta, probabil că bine…

D – Dacă nici bugetarii nu sunt plătiți bine în ultima vreme…

I.N.S. – Cred că da, dar când te compari cu un dezvoltator imobiliar… Sunt oameni de afaceri și pot să pună presiune de toate felurile. Și atunci omul zice: văd că nu e în regulă, dar nu îmi ridic în cap nebunul, îi dau, dă-l dracului, ce să fac!? Cred că așa se pune problema.



Suntem prea săraci ca să respectăm legile?
D – Apropo de casele de la țară. Credeți că legea e realistă sau e prea restrictivă pentru posibilitățile majorității oamenilor de la țară?

I.N.S. – Păi, legea e una… Legea 50, a autorizării lucrărilor de construcții, și Legea 10/1995, a calității în construcții, au tot suferit modificări. Aproape la 2-3 ani se mai face o adăugare. Diferențele sunt funcție de clasele de importanță și categoriile de importanță ale clădirilor și în funcție de asta exigentele sunt mai mari pentru categorii de importanță mai mari. În legea 50, nu de multă vreme s-a propus o modificare (sau chiar s-a modificat parcă) ca la țară să fie ceva mai lejeră autorizarea lucrărilor de construcție, să nu necesite autorizații chiar toate construcțiile. Adică construcțiile provizorii să nu mai necesite autorizație. Apoi, prin prisma Legii 10, orice construcție ar trebui să fie proiectată de către un specialist. Specialist însemnând un licențiat în domeniul construcțiilor civile, al arhitecturii și al instalațiilor. Și documentația tehnică de execuție să fie verificată pe tipuri de specialități. Altfel ar fi ilegal să construiești, iar firma care construiește, în momentul în care e surprinsă lucrând pe un proiect fără verificare, fără să fie însușit de un proiectant, ar trebui să fie amendată și să nu-i mai dea dreptul nimeni să construiască. Cam așa sună legea. Dar legea asta se poate respecta doar în domeniul electric și la gaze, unde Agenția Națională de Reglementare dă atestate pentru firme. În construcții nu există atestate pentru execuție și proiectare. E mai liberal, poate construi și dacă patronul nu are niciun studiu în domeniul, că el e patronul.

D – Bine, dar realitatea este că sunt foarte mulți oameni care nu apelează la specialiști pentru că nu-și permit. Asta e realitatea. Adică legea o fi bună, că vrea să te ferească de ce-i rău și vrea să construiești o casă ca lumea, dar problema e că o lege nu poate fi bună dacă nu e adaptată la realitate. Adică poate să fie super restrictivă și să accepte numai clădiri de genul reactor nuclear, dar dacă nu poate fi aplicată va fi eludată. Pentru că practic, dacă ar fi s-o aplici, oamenii nu și-ar mai putea construi case. Ei ar avea de ales între îmi fac casa legal sau nu îmi permit să o fac deloc. Și atunci de aici cred că și vin niște chestii din astea de ocolire a legii. Că sunt o grămadă de formalități. Până la urmă, s-a trăit și în case din paiantă, cu pământul și bălegarul băgat între lemne, și am supraviețuit. Nu înseamnă că trebuie să facem tot case din paiantă, dar…

I.N.S. – Păi nu, că se fac și acum. Există un trend de a face case de paie, întoarcerea la natură… sunt eco, sunt călduroase… Totuși, acum există o lege și din dorința de a avea locuințe sigure, cu consum redus de energie, igienice (practic toate astea sunt stabilite prin Legea 10), în așa fel încât primează sănătate omului. Adică omul să nu stea în mucegai, să nu-l plouă, să nu-i fie frig, să nu consume multă energie, să aibă lumină. Și practic toate exigențele astea sunt urmărite de articolele legii încât în momentul în care ai respecta-o totul ar fi ideal, ar fi foarte bine.

Da, într-adevăr s-a construit din vechime, există la țară arhitectură vernaculară. Dar asta e arhitectura bunului simț, știința țăranului care-și făcea o casă, dar nu de capul lui, ci chema un meșter. Și acum avem exemple în satele săsești, unde aproape toate casele într-un fel seamănă. Acolo exista un urbanism așa primitiv, dar era respectat. În ultimii 30 de ani nu se mai respectă și ajungem în situația să ai casă dar să n-ai drum până acolo. Să ai casă îngrădită de vecinul care i se năzare lui să pună gard în drum. Înainte nu se întâmpla așa ceva. Și zic înainte și în perioada antebelică și interbelică, dar și după, în perioada comunistă, exista o rigurozitate vis-a-vis de urbanism. Era oarecum exacerbat, că atunci se îngrădea cu Securitatea, nu-ți dădea voie să faci nimic. Dar după 90 democrația a dus la bizarerii în domeniu. Nu-i normal.

Cum „le sună apa în cap” clădirilor înalte, ca să reziste la cutremur

D – Domnule N.M., de când sunteți plecat din România?

N.M – Din 2012. Am trăit 7 ani în Brazilia și acum locuiesc în Mexic.

D – Și de ce n-ați rămas în Brazilia? Acolo arhitectură!

N.M – Pentru că nu m-am putut legaliza, nu mi-am putut echivala diploma de inginer constructor și nu am putut să profesez.

D – Și în Mexic v-au recunoscut?

N.M. – Da, în Mexic se recunoaște pentru că face parte din Convenția de la Haga și studiile din România sunt recunoscute.

D – Și cum e în Mexic, din punctul ăsta de vedere, al autorizării construcțiilor?

N.M. – Același lucru ca și aici. Există legea și se încearcă să se evadeze cât se poate. Există diriginte de șantier, există responsabil cu execuția, dar nu… cam tot așa, e aceeași poveste.

D – Dar acolo sunt cutremure mai dese decât la noi, nu?

N.M – Unul important pe an este.

D – Cu victime, cu pagube?

N.M – Ei au avut un cutremur important, mare, în 1985. A avut o magnitudine de 8,5 sau 8,8. A fost într-un 19 septembrie 1985. Cutremurele astea se generează de obicei, astea mari, pe coasta Pacificului, pentru că Mexic face parte din inelul de foc al Pacificului, împreună cu Peru și Chile, Argentina. Deci sunt țări foarte afectate de cutremure. În 1985, după acest cutremur, Mexicul și-a întărit normativele antiseismice. Există și la nivel de protecție civilă și la nivel de guvern o pregătire a populației în caz de cutremur. În general mexicanului nu-i place să trăiască în clădiri înalte, de frica cutremurului. Pentru că un cutremur durează cam un minut și nu prea ai timp să ieși afară. Și lumea preferă să stea la casă. Sunt foarte multe locuințe cu parter sau parter cu etaj. Sunt de toate tipurile, sunt și clădiri înalte și desigur că sunt normative pentru așa ceva, dar, by default, nu-i prea place mexicanului să locuiască în clădiri înalte.

D – Asta are cumva în spate și această neîncredere în faptul că sunt făcute cum trebuie? Pentru că dacă există corupție și acolo se eludează legea ca la noi, poți să te gândești și la asta.

N.M. – Nu-i vorba de asta. Sunt și clădiri foarte înalte, clădiri de birouri, nu de locuit. În centru capitalei sau spre ieșirea din oraș sunt clădiri de birouri ale marilor companii, unele au niște zgârie nori impresionanți. Mai sunt și clădiri de locuit de 20-25 de etaje și există și mulți dezvoltatori imobiliari, ca în România. Multă lume chiar s-a mutat din Ciudad de Mexico spre alte localități. Nu din cauza cutremurului, ci pur și simplu că e foarte populat.

I.N.S. – Evident că la o construcție înaltă e mult mai mare riscul să se prăbușească decât o construcție joasă, dar există sisteme active și pasive de protecție. La clădirile înalte, cele de birouri, sunt sisteme cu fundații pe bile, cu sisteme hidraulice care acționează ca și un amortizor la mașină. Există chiar în zona superioară a clădirilor niște pompe de apă care deplasează o masă de apă foarte rapid, se contrabalansează exact pe diagrama seismului.

D – Nu știam de asta. Deci, când se balansează clădirea începe apa să se plimbe în ea ca să o echilibreze?

I.N.S. – Da, dar cu niște pompe de viteză mare, și așa lucrează masa de apă încât să contracareze efectul forței seismice. Forța seismică orizontală, că ea e cea care dă durere de cap unei construcții. Seismul are o componentă verticală și una orizontală. Cea orizontală poate fi pe orice direcție, niciodată nu prea o poți bănui cam de unde vine. De asta, în momentul în care faci o conformare seismică a unei construcții, o proiectezi să reziste din orice parte ar veni seismul. Practic, mișcarea telurică dă o viteză de deplasare, dă o accelerație. Accelerația asta a pământului, combinată cu masa structurii, dă forța. Deci, cu cât o structură are masa mai mare…

Zonele seismice sunt peste tot, memoria noastră e scurtă
D – Am înțeles că aceste mișcări sunt diferite în funcție de cât de adânc este cutremurul. În Mexic sunt cutremure de adâncime sau de suprafață?

N.M. – Păi cele de suprafață sunt cele mai periculoase. Dacă se produc sub 10 km, asta se transmite foarte rapid la suprafață și afectează construcțiile. Dacă e mai în profunzime e absorbită forța asta și nu se generează un cutremur de mare magnitudine. De obicei, cele de suprafață sunt periculoase.

D – Despre ce accelerații vorbim, câți g?

I.N.S. – În România, valorile pe unele zone, cum e Transilvania, care teoretic e mai sigură, sunt undeva la 0,7 g. Adică puțin. În zona Vrancea, unde e cea mai activă zonă seismică, acolo cresc la 0,40. Aceste valori sunt statistice, date pentru un interval mediu de revenire de 225 de ani. Adică într-un interval de 225 de ani s-ar putea ca următorul seism care vine să depășească, mi se pare, cu 20% valoarea care a fost dată. Și aceste valori conduc la utilizarea unor coeficienți care intră în calculul structurii. O casă construită în Vrancea va fi mai puternic armată, cu beton teoretic mai mult, decât o casă construită în Zalău, unde valorile accelerației seismice sunt mult mai mici. Dar aici în Transilvania am găsit eu, când am fost la niște studii de reabilitare monumente istorice la Facultatea de Istorie din Cluj, am găsit o chestie care în norme nu se găsește. Biserica Sf. Mihail din centru Clujului a avut un turn mare, care pe la 1763 a căzut la un mare cutremur. Și atunci, eu care eram foarte liniștit, că stau într-o zonă inactivă seismic, mi-am pus problema: dar dacă au trecut 400 de ani și vine un seism?

D – La fel au stat liniștiți și cei din zona Gorjului.

I.N.S. – Exact, asta vreau să zic, acum avem o nouă zonă seismică. La noi se spune că perioada de repetiție a unui cutremur de mare magnitudine e 35 de ani. De ce? Pentru că s-a constatat în 1940 un cutremur de mare magnitudine, după aceea în 1977, și pe baza asta s-a stabilit, dar nu din cauză că se calculează energia. Nici nu ai putea calcula energiile astea, deci e speculativ. Niciodată nu știi de unde lovește cutremurul și cu ce intensitate, bănuiești că statistic așa s-ar întâmpla. În momentul în care faci un calcul al unei structuri mai sofisticate, de exemplu construcții foarte înalte, acolo nu folosești pur și simplu numai o forță orizontală, cum se utilizează în calculul construcțiilor de importanță normală. La construcții deosebite utilizezi seismograme înregistrate, prelucrate, și cu programe de calcul structural, cu metoda elementului finit, faci o simulare oarecum reală a ce se întâmplă în momentul în care îți vine un cutremur pe o direcție sau alta, având o amplitudine, o frecvență și o durată dată.

N.M. – Bun, dar mai există o chestiune, pentru că noi calculăm seismul în funcție de descompunerea forței orizontale, o transmitem la structură, o împărțim și o transformăm cumva într-o schemă statică. Și de acolo rezultă gabarite, armări și așa mai departe. Dar dacă seismul se prelungește o perioadă de nu știu câte minute, chestia asta nu mai ține.

Nu trebuie să fie de mare magnitudine, ci doar să dureze mult sau să intre în rezonanță cu construcția. Perioada proprie de vibrație să fie apropiată de aceea a cutremurului și atunci clădirea se prăbușește din cauza vibrației. Exact ca și când Caruso cânta și prelungea o notă muzicală, de spărgea paharul de cristal. Dacă cutremurul ajunge nu ca intensitate, ci ca durată, la o durată mare, clădirea cu toate calculele de rezistență poate colapsa.

I.N.S. – Da, sau prin oboseală pur și simplu. Există fenomenul de oboseală a materialelor. Și metalul și betonul, supus la încercări repetate, cedează până la urmă și atunci un cutremur de lungă durată, nu că e clădirea veche, ci doar că durează mult cutremurul.

D – Dar apropos de clădirile vechi, am citit că durata de viață a unei construcții mai vechi de 50 de ani, e undeva până la 100 de ani.

I.N.S. – Practic o structură așa veche, chiar de 100 de ani, poate să fie bine mersi să trăiască încă 100 de ani, dacă nu s-au făcut intervenții absurde pe structură. Adică modul de a construi de acum 100 de ani, era oarecum total diferit față de cel de acum. Atunci aveam structuri din zidărie de grosime undeva la un metru, un metru și ceva un zid. Acum mergem pe ziduri de 25, 30 cm, deci de trei ori mai suple. Planșeele de acum sunt foarte subțiri, undeva la 8, 9, 12 cm. Cele vechi erau mult mai groase și cu altă structură, erau planșee din bolți de cărămidă pe șine – erau nici de profile din oțel pe care se făcea zidărie – zidăria se făcea în arc și pe partea superioară a zidăriei bolților se lesta, se încărca cu greutate moartă, dar acea greutate stabiliza structura planșeului. Acele structuri, așa cum au fost ele realizate acum 100 și ceva de ani, au rezistat bine, fără nicio problemă. Problema e în momentul în care intervii și la parter demolezi nu știu câte ziduri, demolezi doi-trei stâlpi, un reazem al unei bolți sau, mai mult, fără nici o experiență în domeniul, vii și propui în mijlocul unei bolți un reazem suplimentar. Îi strici absolut toată conformarea structurală. Și în momentul în care apare un seism, clădirea va ceda. Deci având chestia asta de marketing, ca la tot parterul să facem un magazin, să facem o sală de expoziții, să facem un depozit, demolăm toți pereții, că și așa nu se prinde nimeni, că e democrație și e proprietatea mea, fac ce vreau… În momentul în care ai demolat pereții, casa mai stă din inerție o vreme, dar când o mișcă seismul, atunci poate să cadă.

Înainte de 89 se construia mai cu cap/frică decât acum
D – Am înțeles că în Turcia asta a fost o mare problemă cu spațiile astea comerciale la parter?

I.N.S. – Da, avem și noi, și la astea noi, dar și astea de pe vremea lui Ceaușescu. Blocurile vechi de pe lângă bulevarde. Așa și erau intitulate, blocuri de locuit cu spații comerciale la parter.

D – Și proiectele alea au fost ok?

I.N.S. – Da, eu cred că sunt mai ok decât ce se construiește acum. Întâmplător, eu sunt și diriginte de șantier, dar nu mă mai leg la cap să mai fac lucrări de dirigenție, că presiunile sunt așa de mari încât mai bine nu faci. Și tarifele sunt așa de mici, că iară nu merită. Că ajungi ca din venitul realizat ca diriginte de șantier să nu îți poți plăti acasă un necalificat să îți facă o zugrăveală.

D – Și noi am ajuns la concluzia asta, că suntem prea săraci și ca să plătim niște zugravi și am zugrăvit noi și am pus aici gresie și faianță, după ce am terminat casa.

N.M. – V-ați calificat la locul de muncă, cum se face mai bine.

D – Păi am și zis că suntem buni pă Anglea, acum putem să mergem să lucrăm la export 🙂

I.N.S. – Trecând pe lângă un șantier am văzut efectiv o structură atât de zveltă și atât de firavă, în cadre. Structura în cadre e o structură alcătuită din stâlpi și grinzi și planșee. Doi stâlpi și o grindă formează un cadru. Conformarea structurală la o construcție de genul ăsta, pe cadre, presupune între cei doi stâlpi și cele două grinzi să mai faci și niște zidărie de cărămidă, care în cazul în care îți vine cutremurul și îți ia construcția la pendulat, se comportă ca niște diagonale care să nu lase structura să se incline. Pe lângă zidăria structurală, perimetrală și la interior sunt ziduri cu rol structural. Ar trebui să fie niște elemente rigide, de gen pereți din beton armat, se numesc diafragme, care să-ți bordeze casa scării, s-o înconjoare, sau casa liftului. Astea sunt elemente care dau oarecare rigiditate structurii. Ei, și spuneam că trecând pe lângă acel șantier, asta m-a frapat pe mine, lipsa acestor elemente, deci era o structură integral pe stâlpi la care deja începuse zidăria de închidere și compartimentare la etajele superioare și inferiorul era pe niște bețe înfipte în pământ, ca locuințele lacustre, fără nimic altceva.

Pe timpul lui Ceaușescu, așa ceva n-ai fi văzut că te lua Securitatea, te lua Partidul, te acuza de orice, te ascundea, nu mai erai. Dar acum, nu știu, răsar blocurile astea… Și de asta eu zic că aș putea avea încredere într-o structură dinainte de 90. Nu că n-am încredere în cele de acum, dar acum găsești minuni mai des decât s-ar fi găsit atunci. Riscul ca o structură dinainte de Revoluție să cedeze la un eventual cutremur poate fi cauzat nu de materialul prost, nu de proasta execuție, ci de modificările care au fost aduse între timp.

D – E adevărat că astea construite înainte de cutremurul din 77, când s-au modificat niște standarde de construire, nu au fost adaptate la cutremur și atunci sunt mai șubrede?

I.N.S. – Ar fi mai sigură o structură de după 78? Probabil că da, dar o structură dinainte de 78, dacă a trecut de un cutremur și a rămas în picioare, înseamnă că conformarea structurală a fost bună și a rezistat. Pentru că există și tendința asta de a da exemple că uite, în Italia, construcții de pe la 1300 și ceva stau bine mersi în picioare și astăzi, n-au nicio problemă. Ei, cine zice chestia asta le vede numai pe acelea care au rămas. Pe alea care au căzut nu le mai vede nimeni.

D – Dar cu trecerea timpului nu se degradează? Cât își pierd din proprietăți?

I.N.S. – Își pierd. În momentul în care s-a inventat cimentul, se credea că este veșnic, că pe măsură ce trece timpul, el va fi tot mai puternic și mai puternic. La început, absolut toată lumea așa a crezut, dar, cu timpul, s-a văzut că nu e chiar așa, pentru că betonul are inamici ca oricine. Și inamicii betonului pot să fie poluarea, adică dioxidul și monoxidul de carbon din atmosferă, eșapamentul mașinilor poate să ducă la carbonatarea betonului și betonul se distruge prin carbonatare. Poate să fie clorurile, adică sarea aruncată pe stradă pentru a topi zăpada, de exemplu, dacă ajunge la soclul unei clădiri, la fundație sau la baza unui stâlp electric, în câțiva ani sarea asta va măcina betonul, care devine friabil. Deci da, construcțiile îmbătrânesc, materialele din ele se degradează. Depinde de cel care are grijă de construcție cât de repede se degradează. Pot să fie într-o stare perfectă, dacă sunt bine îngrijite. Legislația din România chiar prevede să existe o urmărire în timpul comportării construcțiilor. Unele firme probabil că o aplică, dar nu cred că toate. Nu cred că există un contract al asociațiilor de locatari sau de proprietari cu o firmă care să-i facă urmărirea comportării construcțiilor, care să treacă într-un registru, un jurnal al imobilului, ce intervenții, ce degradări, ce accidente de natură tehnică s-au produs și care au fost urmările și cum s-au remediat.

Există foarte multe legi care nu se aplică din cauza lipsei pârghiilor de urmărire a lor. Există lege care zice că e contravenție să faci o chestie așa, dar nu zice nimeni ce pățești dacă faci sau dacă nu faci.

Reabilitarea termică ascunde gunoiul sub polistiren
D – La București e moda asta cu placarea blocurilor cu polistiren în ultimii ani. I se zice reabilitare termică. Lucrarea e destul de prost făcută în general și nu știu cât de mult ajută asta, dar mai protejează betonul și polistirenul ăla.

I.N.S – E cu două tăișuri. Absolut orice lucrare de termoizolare, după mine, ar trebui făcută după expertizarea structurii Deci nu faci nici o lucrare înainte de a avea o expertiză asupra rezistenței și stabilității structurii pe care vrei să o anvelopezi termic. După ce expertul îți dă OK-ul structural, după aceea poți să te apuci să ascunzi fisuri, rupturi, cedări de reazeme etc. Pentru că în momentul în care ai pus polistirenul sau vata bazaltică sau lâna de oaie nu mai vezi, nu mai e o structură vizibilă, că e înfofolit acolo, nu mai vezi nimica. În momentul în care îți vine cutremurul, clădirea pică și tu nu știi că va putea să pice, că o vezi frumoasă, netedă, cu suprafețe plane, cu texturi elegante, că a fost reabilitată. Deci prima chestie obligatorie ar trebui expertiza structurală. După care, specialistul în termotehnică ar trebui să facă un calcul asupra grosimii stratului de termoizolare, pentru a ajunge la un rezultat optim. Adică nu bagi prea multă termoizolare că nu e justificată, dar nici prea puțină, că nu se justifică manopera ca să o faci. În cadrul expertizei structurale se expertizează și suprafața, finisajul, tencuiala ca să nu-ți vină jos la un vânt. Că există forța de sucțiune a vântului. Au fost situații în care vântul a luat un perete întreg de termoizolare și l-a pus jos. Acolo nu s-a studiat modul de fixare a termoizolației. Da, termoizolația e mai bine să o ai decât să nu o ai. Cum o oaie își poartă lâna în afară și nu în interior și casa ar trebui să aibă termoizolarea la exterior. Astfel încât în momentul în care faci un pic de foc înăuntru, să-ți încălzești structura și să ții căldura acolo, în structură. Însă în momentul în care ai pus un strat de termoizolație din polistiren, care teoretic, e „termoizolația săracului”, ai cam rupt fenomenul de transport, adică transferul aerului prin perete și în același timp transferul umidității. În momentul în care ai înconjurat structura cu un strat aproape impermeabil, oprești în pereți migrarea umidității acumulate din diverse cauze. Și acolo apare degradarea în timp, macerarea structurii. Dacă nu faci proiectarea la nivel de detaliu a termoizolației, încât să poți ventila, riști să faci ciuperci în casă, să nu trăiești sănătos, să-ți degradezi structura, etc.

D – Există niște sfaturi, la ce ar trebui să se uite un profan ca mine, care nu se pricepe nici la construcții, nici la chestii tehnice, atunci când vrea să cumpere o casă? Că se poate uita la cartea construcției, dar nu va înțelege mare lucru și nici nu va ști dacă ce e în ea e și în realitate.

I.N.S – Cel mai înțelept ar fi să-și caute un prieten care e inginer constructor. Dacă nu-și găsește un prieten, să plătească pe unul, să-l lămurească, că inginerii nu îs ei chiar așa de avari și de doritori de înavuțire. Au un onorariu modic acolo. Și ăla îi va da o grămadă de sfaturi. Poate cere cartea construcției și se uită să vadă, pe capitole, pe faza de proiectare, pe urmă pe fază de execuție și pe fază de recepție. La faza de proiectare, dacă construcția a fost făcută după un proiect tehnic de execuție sau după un amărât de PAC. Dacă au avut avize obținute pe bune sau nu. Dacă proiectul a fost verificat măcar pe exigențele astea, care n-ar trebui să fie nicicum evitate: verificarea la rezistență și stabilitate. Deci să ai un proiect tehnic de execuție verificat și însușit de proiectant. La execuție să vadă că investitorul a avut o firmă autorizată care și-a pus semnătura pe ce a făcut. Și firma respectivă să aibă un responsabil tehnic cu execuția, care să semneze toate procesele verbale de lucrări ascunse. Care devin ascunse, pentru că în momentul în care ai turnat betonul, armătura nu o mai vezi. O mai poți detecta cu mijloace sofisticate, electronice, dar niciodată nu o vei vedea exact cum e la execuție. Dacă ai un responsabil tehnic cu execuția care își face treaba bine, ăla se uită, îl lovește peste degete pe constructor și îi zice că nu-i bine. Și dirigintele mai face și o grămadă de fotografii la nivel de detaliu, la noduri, stâlpi, grindă, la armarea fundației, la armarea planșeului. Și aceste elemente rămân.

D – Fotografiile ar trebui să fie în cartea imobilului?

I.N.S – Cel puțin la recepție, un diriginte de șantier care vrea să-și facă treaba OK le stochează undeva. Acum printre cerințele pentru cartea construcției nu cred că e și păstrarea fotografiilor, dar în registru ar trebui să fie, după bunul simț tehnic.

Cum se cunoaște casa prost construită, după aspect și împrejurimi
D – La ce ar mai trebui să se uită potențialul compărător?

I.N.S – Ar trebui să se uite și unde e amplasată casa. Dacă criteriile de urbanism sunt îndoielnice, dacă nu are drum de acces, dacă nu are trotuar, dacă nici nu are posibilitatea ca pe acolo să treacă vreodată transportul public – pentru că nu are condiții, sunt curbe la 90 de grade, bruște și prea înguste – acolo e clar că ceva nu a fost în regulă în momentul în care s-a proiectat. Dacă nici amplasamentul nu e bun, probabil că nici structura nu e ok. Dacă arată foarte înghesuite acolo o să fie o aglomerare fantastică de oameni, mașini, în fine. Și cred că asta totuși este acceptat. Adică nu e neapărat că e ilegal, bănuiesc că a primit autorizație. Dacă legea zice așa, a primit autorizație. Dar vă mai zic un aspect pe care eu nu îl știam. Sunt unele proiecte care nu sunt aprobate de către Serviciul de urbanism din primărie, ci de primar și de consiliu. Deci nu se avizează și atunci se face comisie cu primarul și consilierii lui – numai oameni de specialitate – și culmea că trece. Știu de la un amic arhitect. Eram revoltat, am zis cum dracu se poate să faci bloc lângă bloc, când proiectarea seismică îți impune să păstrezi o distanță ca în momentul în care încep să-ți vibreze două blocuri alea se bat unul de altul și clar că vor cădea. Deci trebuie să ai o distanță rezonabilă așa încât să le lași să umble acolo și să nu se întâmple nimica. Zice arhitectul, păi cum? Doar nu crezi că urbaniștii acceptă așa ceva? Și atunci cum primește autorizația? Păi prin ridicarea „lăbuței”. Sunt de acord consilierii și în momentul ăla ai primit autorizație.

D – Consilierii locali? Adică se aprobă în consiliu local un plan din ăla de urbanism cu derogare sau ce?

I.N.S – Exact. Derogările ne macină pe noi. Există un plan de urbanism local, zonal, dar în momentul în care dai derogări și ai făcut greșeala să dai o derogare, în momentul ăla îți vine și vecinul și vecinul vecinului… Și zice, păi numai eu sunt fraierul care nu primește? Toți ceilalți primesc. Probabil că aici e greșeala la administrațiile locale, în momentul în care acceptă o derogare, de orice natură, în momentul ăla ai scăpat frâiele.

D – Deci al doilea sfat era că dacă vede că locul e construit strâmb, meschin e clar că e ceva în neregulă și la structură, că probabil s-au scumpit și acolo?

I.N.S – Asta cred și eu, că în momentul în care faci presiuni să obții autorizație într-un mod îndoielnic urbanistic, nu ai tu grijă nici de structură să fie cea mai bună, cea mai rezistentă, cea mai sigură. În momentul în care ai acceptat să construiești pe un povârniș care nu avea absolut nicio valoare până în momentul în care s-a iscat ideea de a construi un bloc pe el, și de a face excavări și de a face minuni cu terasamentele alea e clar că ceva nu e OK. Construirea pe un versant care în orice moment stă să cadă e riscantă, dar investitorul construiește de dragul profitului, că oricum nu-l interesează, că el vinde. Apoi, ce am întâlnit eu mai frecvent. În momentul în care vine un dezvoltator imobiliar și îți cere să construiască lângă o linie electrică de înaltă tensiune. Și zici, domnule, nu-i sănătos să stai sub o linie electrică, stai și tu acolo, mai departe, respectă un culoar normat cât zice distanța minimă normată. Și el îți zice așa, cu dezinvoltură: dar nu stau eu acolo, io-l vând oricum. În momentul ăla ce să mai zici de omul respectiv, de calitatea umană a individului?

Deci, o casă care e construită într-o zonă înghesuită, un bloc construit între case, o casă construită într-o fundătură unde ajungi numai pe catalige, o casă construită pe un versant, așa doar aninată acolo, o casă construită pe un vechi depozit de gunoi, unde ai băgat umplutură, și faci tu să fie bine acolo și frumos, sau pe un vechi curs de apă, care o fi el periodic un torent, care numai când vin ploi mari se umflă, dar până atunci e sec, o casă de-aia nu se cumpără. Întrebi vecinii, dom’le, ce-a fost înainte acolo? Era groapa de gunoi. Păi nu te duci acolo.

D – Să zicem că la exterior arată bine, în interior la ce ar trebui să fie atent?

I.N.S – Și la interior și la exterior, dacă te uiți cu atenție la finisaje, ce au folosit la zugrăveală, la placări în interior, pardoseală, tencuieli, ce tâmplărie au folosit la geamuri, la intrare… Dacă vezi că sunt cele mai slabe calitativ atunci cu certitudine că și structura e la fel. Pe mulți inteligența îi urmărește, dar ei sunt mult mai rapizi în domeniul ăsta imobiliar. În momentul în care a făcut o structură de doi bani, atunci nu bagă el bani ca să rupă gura târgului în finisaje. El vrea să-l vândă. Deci părerea mea, nivelul de finisaje, inclusiv dacă te uiți la învelitoarea șarpantei și vezi că e așa, mai îndoielnică, o tăbliță acolo, e sigur că nici fundațiile nu sunt cele mai bune. Nici pereții, nici planșeele. E suficient să urci la etaj și să sari un pic pe planșeu. Dacă îl vezi că vibrează, știi că elementul ăla e prea suplu, nu e OK. Dacă faci gălăgie sus, te aud de jos. Dacă peretele e prea îngust între două camere și te auzi dintr-o cameră în alta, ceva nu e în regulă. Deci sunt elemente care pot să trezească bănuieli vizavi de cât e de solidă și de sigură o construcție. Dacă intri într-o construcție nouă și vezi că tot parterul e un living fără niciun stâlp intermediar și te uiți la grinzi și vezi că-s minuscule în raport cu deschiderile – așa nu. Deci nu-i bine.

D – Ce înseamnă minuscule? Cât ar trebui să fie o grindă?

I.N.S – Dacă ai o deschidere de 5 metri, grinda ar trebui să fie înaltă de 500 x 15, deci 50 de centimetri. Sunt niște rapoarte de bun simț tehnic. Dacă te duci într-o casă nouă cu etaj și calci pe prima scară, urmează a doua, urmează a treia, după care calci în gol… Nu calci în gol, dar se rupe ritmul, e o treaptă mai mică, una mai mare, atunci acolo la execuție au fost praf oamenii. În momentul în care o scară e prea abruptă, nu respectă înclinația… Există și acolo un raport, de două ori înălțimea unei trepte, plus o lățime, trebuie să fie între 62 și 64 de centimetri. Și astfel îți ajunge o treaptă să fie 28-30 centimetri și o înălțime a scării să fie undeva între 15 și 18, cel mult. Bine, cu mici variațiuni, că dacă urci în pod sau dacă cobori în pivniță e mai abruptă. Dar între etaje trebuie să ai acolo vreo 16,5 maxim, cu indulgență 17 înălțime la o treaptă, dacă proiectarea a făcut alcătuirea funcțională. Dacă scara nu e ok, structura aia nu e ok, nimic în ea nu e. Numai norocul va face să fie ok ceva, dar o chestie unde e flagrantă, o scară greșită, acolo nu e ok.

N.M. Dacă la chestii mici, gen o scară, un finisaj, sunt erori, cu siguranță sunt probleme mai mari, gen structură, stâlpi, grinzi, punți. Modul de arhitectură a rezemării grinzilor, a rezemării planșelor perimetrale, a dispunerii armăturilor la forțe tăietoare, la încovoiere, grosimea, stratul de acoperire cu beton, armătură. Astea pot să fie la fel de defectuoase, cum e cazul scării care se vede. Deci scara e un element vizibil care ajută să-ți faci o idee.

D – Și în Mexic cum își dau oamenii seama când cumpără o casă, dacă a fost construită bine?

N.M. – Și acolo există firmele imobiliare, dezvoltatori imobiliari, tot așa, beneficiarul nu are cunoștințe de structură. E ca și la noi, eventual e bine să ai un prieten de meserie cu care să mergi la vizionări și la fel se face. Deci din punctul ăsta de vedere nu sunt diferențe.

Tot de la ruși ni se trag și normele antiseismice
D – Dar unde există diferențe între noi și Mexic?

N.M. – Mie mi se pare că normativele românești sunt mai acoperitoare decât normativele mexicane din punct de vedere seismic. Cel puțin la construcții rezidențiale normale, de locuit parter sau parter plus etaj există anumite prevederi antiseismice la noi, care spun despre continuitatea pereților de rezistență. Dacă ai un perete de rezistență sus la etaj, trebuie să ai o continuitate a lui jos. Dacă nu, trebuie să ai o grindă. Sunt cazuri, de exemplu, când am un perete mai gros pe care se descarcă structura acoperișului, și nu are neapărat continuitate jos, la parter. Cel puțin la nivel de normativ sunt foarte multe măsuri de prevenire și am putea spune că și cu noile normative, acum aliniate la EuroCode, și în care se cheltuie mai mult material, suntem mai acoperiți la seism decât o țară seismică, cum ar fi în Mexicul.

I.N.S – Nu numai legislativ, stăm bine și ca normativ de proiectare. Și zic eu de unde vine, eu fiind o țâră mai mare ca tine. Noi, imediat după război, am fost în sfera rușilor, iar normele sovietice fiind nu impuse, dar aplicate la noi, cu chestii foarte zdravene, au rămas. La noi, conform obiceiului încetățenit, în momentul în care se modifică o normă, nu se ia de la zero, ci se ia norma veche, se mai vopsește puțin și se rostogolește în continuare. Așa că am păstrat măsurile de siguranță rusești și când am preluat normele europene s-au mulat bine pe exigentele sporite ale normelor europene. Deci de acolo avem noi norme de siguranță, inclusiv seismică mai bune probabil decât cele din America de Sud, din Mexic.

D – Poate că au exagerat știind că oricum nu se respectă și au zis că măcar un ceva la sută din prevedere să se facă în practică și tot rămâne ceva 😊

I.N.S – Nu vreau să par ăla care acuză domeniul reglementărilor în construcții, că a fost influențat de cei care vând ciment și oțel beton – așa cum acuză lumea Big Pharma, când sunt pandemii, că ne vinde toate rahaturile pe care noi trebuie să le înghițim – dar există suspiciunea că și cei care au făcut normativele poate că sunt un pic influențați de producătorii de materiale de construcții. Pentru că în momentul în care ai un normativ care îți impune niște chestii negru pe alb, ești nevoit să cumperi ciment și oțel.

D – Și ce să înțelegem, că mexicanii nu s-au lăsat influențați?

N.M. – Structuriștii mexicani nu se lasă influențați. Armătura care se folosește, ca un exemplu, e o armătură cu un oțel mai puternic. La noi e celebrul PC52 și 60, cu nervuri, care în caz de cutremur la smulgere, se smulge mai greu. Ei au fier pe două direcții, se fac împletituri, au chestii care funcționează în proiectarea curentă antiseismică, există și acel concept de elasticitate a structurii și a cedării cu avertizare. Adică un element nu trebuie să fie foarte rigid, dar în momentul în care se rupe, dacă procentul de armare e foarte mare, pot să existe cedări bruște, ruperi neavertizate. Pe când dacă ai o oarecare elasticitate… rupere avertizată începe să miște clădirea, dar tu ai mai avea timp să scapi și să ieși de acolo.

D – Dacă nu ești la cine știe ce etaj…

N.M. – Absolut, sigur. Dar ce vreau să subliniez e conceptul ăsta, că nu-i prea bună nici prea multă armare, o depășire a procentului de armare. Am văzut și normele argentiniene, de exemplu, și acolo tot 0,8% e procentul de oțel într-o suprafață mixtă oțel-beton, la fel ca în Mexic, și Argentina tot zonă seismică e.

D – Și la noi cât e?

I.N.S – 2.5 maxim. Între 0.8 și 2.5. Deci asta urmărește un verificator de proiecte, să nu fi sub, dar nici peste.

Cine răspunde: cine semnează sau cine dă banul? De regulă, fraierii
D – Tocmai am citit că la Cluj au apărut niște oameni care au un aparat pe care îl plimbă pe lângă zid și văd armătura din el. Este o găselniță ca să le ia banii la fraieri sau chiar funcționează?

I.N.S – Există un aparat, dar merge pe principiul detectorului de metale, cam așa. Poate să zică, da, ai o armătură cu o grosime de atâta la o adâncime de atâta. Dar nu vezi 100%. Nu poți să vezi modul de petrecere a armăturilor unde sunt chestii riscante, de exemplu, în momentul în care se întâlnește o grindă cu un stâlp. Acolo sunt o multitudine de bare care se petrec. Cu un aparat din acelea n-ai ce să vezi. Vezi că este acolo, așa, un câmp de bare, ca o fotografie dintr-o singură direcție, nu-i edificatoare pentru ce se întâmplă acolo. Trebuie să ai mai multe fotografii ca să poți recompune spațial ce se întâmplă acolo. Nu există aparate minune. În momentul în care ai făcut o structură și ai sărit niște etape, s-au turnat elementele din beton peste armătură, nu știe nimeni ce a fost acolo, nu există nicio înregistrare, nu există semnături, în momentul ăla trebuie făcută expertiză. Sau demolezi parțial și refaci încă o dată. Asta dacă ai un diriginte de șantier foarte hotărât, adică cum ar zice constructorii, nu-i normal 😊 Deci în loc de aparatul ăla, e mai ușor să se angajeze un diriginte de șantier sau cineva care să urmărească execuția. Se face un proces verbal de lucrări ascunse în care se spune că execuția este în acord cu ce s-a proiectat și se presupune că proiectul ăla are semnături, are ștampila verificatorilor de proiect, deci e un proiect sigur, are trasabilitate.

D – Problema aici este că în cazul construcțiilor ăstora mari, întotdeauna beneficiarul final, adică cel care va sta acolo, va cumpăra și va sta în clădirea aia, nu e și cel care construiește. El vine după. Cel care construiește, probabil are tot interesul să meargă treaba repede și să coste puțin. Acum pe la turci am văzut că arestează dezvoltatori imobiliari care fug din țară. Dezvoltatorul ar trebui să răspundă? Sau până la urmă răspunde cine dă cu subsemnatul, adică acest diriginte, responsabilul tehnic, maistrul sau cine mai e pe acolo? Sunt oameni care sunt dispuși să semneze o lucrare îndoielnică, știind că ar putea să-și riște libertatea?

I.N.S – Da pentru că la noi este vorba aia că faci o comisie și deja se disipează răspunderea. Nu mai răspunde nimeni. Dar nu-i chiar așa. În Legea 10/95, care instituie calitatea în construcții, acolo sunt toate fazele de la proiectare până la execuție și recepție și acolo se stabilesc sarcini, obligații, răspunderi și sunt trasate individual: pentru proiectant, executant, beneficiar. Din păcate acolo pentru dezvoltatorul imobiliar nu există termen asimilat. Pentru că beneficiarul ajunge să fie un nea Popică care a cumpărat casa și care nu știe să citească o documentație. Nu știe ce e acolo, nu poate fi el tras la răspundere. Însă în documentația de recepție a construcției sigur apar semnături. Mai puțin în cazul în care construcția e făcută în regie proprie, cu un nea Caisă care vine și-ți face zidul, pe urmă găsești pe altul care-ți face acoperișul. E, acolo oamenii iau bănuții la gri și pleacă fără să semneze nimic. În momentul ăla se rupe lanțul răspunderii. Atunci rămâne păcăliciul care a ridicat casa și dacă pică în capul personal și al familiei, ei sunt de vină în fond. Și-au făcut-o cu mâna lor, cam așa se zice.

D – În Mexic cum e? Este cineva tras la răspundere?

N.M. – Da, dar și acolo e corupție destul de mare și cine știe pe cine ajunge să tragă la răspundere. De regulă e acarul Păun, ca peste tot. Se cheamă un perito, adică un expert în construcții, care vine și determină gradul de vinovăție, dar după aceea încep procesele și depinde de avocat, de conexiunile care le are. Și există și expresia „dacă îți găsești un avocat bun scapi orice ai făcut”.

D – Și practic acolo tot așa, arhitectul, inginerul, dirigintele sunt trași la răspundere?

N.M. – Da, da, același sistem. De regulă cei care câștigă cel mai puțin din afacere sunt trași la răspundere. Deci nu ne deosebește de Mexic decât altitudinea, că Ciudad de Mexico stă acolo la 2200 de metri. Iar problema cu Ciudad de Mexico nu-i neapărat gradul de seismicitate, adică tăria cutremurului, ci faptul că orașul ăsta a fost construit pe o mlaștină.

Orașul e construit în mijlocul țării, iar cutremurele se generează pe coastă și ajung în două minute, aproximativ, în Ciudad de Mexico. Deci poate fi avertizată populația cam cu două minute înainte de cutremur și de asta există în tot orașul, adică există pe toată coasta Pacificului, în toate orașele, sirene care dau alarmă seismică. Și tu ai două minute, aproximativ, să ieși din clădire. Fiecare are pregătită o gentuță de cutremur, în care are apă și mâncare pentru 48 de ore, o lanternă, un radio, încălțăminte și îmbrăcăminte comodă. Așa e educația făcută, se pune foarte mult accent pe prevenire. Ei de la cutremurul ăla din 19 septembrie 1985 în fiecare an la aceeași oră fac simulacru…

I.N.S – Simulare, nu simulacru.

D – Simulacre se fac la noi 😊

N.M. – Simulare, da, scuzați. Și atunci ei ies afară și trebuie să stea un minut, două minute afară. În Ciudad de Mexico se respectă asta.

D – Dar ai timp să cobori de la etajul 20 în două minute până jos?

N.M. – Nu, nu ai, dar te lipești de pereți.

D – Asta e regula?

N.M. – Da. Problema a fost că în 2007 a fost un cutremur exact după simulare și au crezut că e alta și oamenii n-au mai ieșit. Și au început să cadă clădiri. Și anul trecut, tot pe 19 septembrie a fost un alt cutremur, tot așa. Problema orașului, că de la asta am pornit, este că e așezat pe o gelatină și se mișcă foarte mult. Și mai există o problemă la seism în general, asta o știm noi proiectanții. Că în primele secunde ale seismului se poate produce ceea ce se numește un fenomen de lichefiere a pământului. Ăsta ține vreo 10 secunde. Terenul își pierde proprietățile și atunci pot apărea probleme. De-aia e periculos în Ciudad de Mexico. De multe ori pe coastă, unde se produce cutremurul, sunt mai puține daune decât în Capitală. Dar normele se respectă, prevenție se face. Anul trecut a fost un seism în Acapulco, tot pe coasta Pacificului, de 7,6-7,8, ceva de genul ăsta. Nu au fost niciun fel de victime, doar pagube minore.

Cât ar trebui să coste un metru pătrat construit
D – Și sunteți mulțumit de ce faceți acolo?

N.M. – Da, sunt mulțumit. Am o viață mai relaxată. Am plecat în Brazilia pe un proiect european. Adică cineva din Europa a făcut un proiect acolo și pe mine m-a luat ca să urmăresc execuția construcției. Și am lucrat la proiectul ăsta care s-a întins până în 2018, după care mi s-a terminat colaborarea cu beneficiarul ăsta european și nu am mai dorit să mă întorc în România. Și atunci am căutat o alternativă în Mexic.

D – Dar unde vă place mai mult? În Mexic sau în Brazilia?

D – Am văzut că au apărut în presă, în ultima vreme, articole cum că e iminentă scăderea prețurilor la apartamentele vechi, în București cel puțin. Pentru că sunt vechi și că nu o să mai reziste la cutremur sau că nu se făceau bine, mai ales astea înainte de 77 de care se zice că nu existau aceste standarde. Mă gândesc că există un interes pentru aceste discuții care au apărut după cutremurul ăsta din Turcia, ce părere aveți?

I.N.S – Da, în zona asta imobiliară nu e un singur vector, acolo conlucrează mai mulți ca să meargă în ce direcție se dorește. Există dezvoltatorii, șmecherii din imobiliare, există bancherii, care sunt interesați să dea bani și să ia înapoi cât de mulți posibil prin dobânzi, dar există și ziariștii care pun botul. Citești un articol cu titlul: Scădere iminentă a prețurilor la imobiliare. Și toată lumea se bucură, o să scade prețurile, după care citești articolul și pe la mijloc vezi că îți infiltrează niște prețuri nerușinat mari. Ca să-ți arate de fapt, uite ce sus sunt prețurile, adică o să scadă foarte mult prețurile la metru pătrat construit, care acum este la 2.563 de euro în medie. Sunt prețuri aberante care nu sunt fezabile, nu sunt sustenabile. Nicio teorie de management clasic în domeniul construcțiilor nu poate verifica prețurile actuale. Era o poveste scrisă că orice construcție dintr-o anumită zonă ar trebui să aibă un preț pe metru pătrat aproximativ egal cu salariul mediu din zona respectivă. Salariul mediu cât e? Cam pe la 7-800 de euro. Cam atât ar trebui să fie metrul pătrat cu plusuri și cu minusuri în funcție de dotări pentru zona respectivă. Dacă ești în buricul târgului, unde salariul mediu e de 2.000 de euro, atât o fi. Dar la periferia unui oraș sau la Cucuieții din Vale, unde badea crește 2 porci și o găină, și are 200 de euro venitul, acolo atât ar trebui să fie metru pătrat? Dar cine stabilește prețurile astea, ăla de la imobiliare și bancherul, iar ziaristul scrie. Zice, bagă atâta, că dă bine, că mai menținem tendința asta o vreme. Dar invariabil, orice bulă imobiliară, atâta se umflă până când se sparge balonul. Ceva ce nu-i sustenabil decât prin politici de orice fel, inclusiv ale guvernului, perturbă viața și te zăpăcește. Cu Prima casă, orice coșmelie a început să fie 60.000 de euro, indiferent ce era înainte. Că atâta se dădea, atâta cerea. Dacă e să ne luăm după profiturile pe care le înregistrau cei care făceau dezvoltări imobiliare, se construia la 300 de euro și se vindea la 1.000 și ceva de euro. Deci cam ăla era profitul realizat de un dezvoltator imobiliar, nu un profit normal de 5-6%. Dar când faci 300% sau 400% ceva nu-i normal. Undeva profitul ăla fabulos a ajuns ca un plus mare într-un buzunar și apare ca multe minusuri la o grămadă de alți oameni. Îmbogățirea facilă a unora înseamnă sărăcirea unora pe viață. Și în special la tineri care n-au ce face, se duc ca vițeii la tăiere la bancă și cu totală inocență cer un credit. Pe cât? Pe cât mai mult. Pe 35 de ani dacă se poate, să fie rata mică.

D – Deci dacă ar fi să cumpărați acum un apartament din 1977 sau unul din 2017 ce ați alege?

I.N.S – Eu m-aș duce să le văd pe amândouă și aș urmări să văd dacă cel vechi și cel nou au accese rezonabile, au spații verzi, nu sunt înghesuite, sunt cu expunere bună și la soare, și pe un teren stabil. Pe urmă m-aș uita la structură și aș vedea dacă în ăla vechi nu au venit cumva niște instalatori turbați care să spargă grinzi și să-și tragă ei tubulaturile, ce se întâmplă destul de frecvent. La o construcție veche trebuie să urmărești și starea instalațiilor și asta e obligatoriu, pentru că chiar dacă dai un preț mai mic inițial, pe urmă te mănâncă sfinții până când îți aduci instalațiile la zi, mai ales că poți să dai de reacțiunea, sau lipsea de acțiune sau de conservatorismul vecinilor, care ei nu vor să schimbe. Practic nu poți trăi cu o instalație de apă, de canalizare, de gaze improprie. Și nici nu poți să ți-o faci dacă vecinul nu e de acord. De asta o construcție relativ mai nouă, din 2017, la nivel de supoziție ar trebui să aibă o instalație mai OK. Dar nu-i sigur, dacă nu o verifici.

Concluzia, așadar, este că și în acest domeniul, al construcțiilor, oamenii sunt lăsați singuri, să se descurce. Un aparat supradimensionat de stat (primării, inspectorate, ministere de resort) nu e capabil nici să aplice legea, nici să apere consumatorii de cei care o încalcă. E suficient să te plimbi prin orice cartier nou construit în România ca să înțelegi că acolo s-a respectat doar profitul și nicio altă normă de urbanism. Cine cumpără un apartament acolo o face pe riscul propriu. Până la următorul cutremur când cei ce vor fi scăpat cu viață se vor întreba indignați: cum a fost posibil?!

Sursa: https://www.dollo.ro/2023/03/piata-constructiilor-romanesti-vazuta-de-doi-ingineri-structuristi/