Apartamentele „ieftine” din Cluj-Napoca: cum se sting fără urmări legale marile țepe imobiliare din județ păgubitul rămânând mereu același cumpărătorul
De mai bine de 15 ani, piața imobiliară din Cluj-Napoca atrage așa-ziși „dezvoltatori”, care înșală sute de persoane cu apartamente care nu există.
Faptele lor continuă să se prescrie, iar păgubiții rămân și fără bani și fără bunurile pentru care au plătit.
În 2023, oamenii continuă să fie înșelați de aceiași escroci ca în urmă cu un deceniu, după aceeași rețetă: apartamente de hârtie în blocuri fără autorizații.
„Eu nu mai vreau să răscolesc trecutul pentru că am suferit foarte mult pentru acea greșeală. Eu nu am primit nici banii, nici apartamentul. Nimeni nu mă mai caută…”, își începe povestea C.V., o femeie care a avut încredere în afacerea Tower.
Totul s-a petrecut în 2007, pe vremea când boom-ul imobiliar se pregătea să schimbe pentru totdeauna orașul Cluj-Napoca.
Era momentul când toată lumea, de la investitori la afaceriști de ocazie sau chiar autoritățile locale, promiteau ansambluri generoase de locuințe și chiar cartiere întregi de blocuri, pentru ceea ce se prefigura a fi viitorul pol de dezvoltare din regiunea de Nord-Vest a țării. Peste proiectele primului deceniu al anilor 2000 s-a lăsat o profundă tăcere și nimeni n-a mai auzit nimic despre ele niciodată. Turnurile Tower – Visul American, Cartierul Tineretului, blocurile Pasteur ale lui Marius Leontiuc, sunt doar câteva dintre ele.
Vrăjiți de promisiunea Clujului, sute de persoane s-au aruncat cu ochii închiși în afacerile cu proprietăți imobiliare. Cu toții au avut de pierdut, unii bani adunați cu greu, alții terenuri, alții depozite bancare, în timp ce alții s-au resemnat, pur și simplu, cu ideea că au pariat pe o afacere riscantă.
În mod cu totul particular, însă, câștigătorii acestei perioade au fost așa-numiții dezvoltatori. Nu doar că au ieșit basma curată din ceea ce păreau a fi înșelătorii după manualul de drept penal, dar continuă să vândă apartamente de hârtie după aceeași rețetă chiar și în 2023.
Rețeta este simplă: un afacerist de ocazie scoate la vânzare spații de locuit în faza de proiect. Nu are bani să edifice construcția, iar terenul nu este al lui. Multe din aceste proiecte s-au derulat la lumina zilei, fiind promovate de birouri imobiliare situate la stradă, în cele mai aglomerate puncte din oraș. Planșele de prezentare, randările, compartimentările și hărțile cu localizarea viitoarelor clădiri puteau fi vizibile peste tot. Situate în zone bune, apropiate de mijloace de transport în comun, de școli și de grădinițe, apartamentele de hârtie s-au vândut ca pâinea caldă. Unele chiar și mai multor persoane deodată. S-au vândut apartamente în clădiri de birouri și-n uscătoriile blocului, cu geamuri înspre casa scărilor.
Când, sub presiunea cumpărătorilor și a instanțelor sesizate, o parte din clădirile vândute au început să fie construite fără autorizațiile necesare, lipsa de posibilități a investitorului și ofertele mincinoase au început să se etaleze. Plângerile penale au început să curgă.
Celebrul caz Onuc
Pe 31 ianuarie 2023, Parchetul de pe lângă Judecătoria Cluj-Napoca a cerut arestarea unui bărbat de 36 de ani pe nume Traian Onuc. O investigație derulată în plină pandemie, 2021-2022, de către Serviciul de Investigații Criminale al Poliției clujene a demonstrat că Onuc ar fi indus în eroare mai multe persoane, determinându-le să „remită anumite sume, cu titlu de avans sau plată integrală pentru a-și cumpăra garsoniere într-un imobil care nu avea autorizații de construcție valabile” (extras din comunicatul Inspectoratului Județean de Poliție Cluj, n.red.).
Ce vindea Onuc erau apartamente într-un notoriu bloc de pe strada Miko Imre, situate într-unul din cartierele în plină dezvoltare din pricina apropierii de Centru. Începând cu 2015, Onuc – care atunci avea 28 de ani – a făcut bani vânzând sute de apartamente în ceea ce păreau a fi trei scări ale unui bloc imens de locuințe. În rechizitoriul din 2017 se menționează chiar că există probe că se ocupă cu astfel de vânzări ilicite încă din 2009.
Pe vremea aceea, îl chema Traian Floarea Ianson și era fiul unei doctorițe de medicina muncii din cadrul Casei de Pensii Cluj. Șef de serviciu cu atribuții de control la nivelul cabinetelor teritoriale de medicină și recuperare a capacității de munca, mama, Mariana Floarea Ianson a fost și ea condamnată de Curtea de Apel Cluj în 2013 pentru luare de mită, după ce a pretins bani ca să urgenteze niște dosare de pensionare anticipată.
Doi ani după ce și-a început activitatea de dezvoltator imobiliar, Traian Onuc era trimis în judecată în urma a zeci de plângeri adunate într-un dosar penal. Oamenii care i-au plătit antecontractele reclamau că li s-au luat banii și nu au mai primit apartamentele promise. Sau că le-au primit fără să aibă documente de proprietate, dat fiind că autorizațiile erau expirate. Sau au devenit proprietarii unui apartament care fusese vândut și altcuiva.
Prejudiciul estimat până în acest moment – apreciază polițiștii – se învârte în jurul a 5 milioane de euro. Iar numărul păgubiților crește în continuare. Primul organ de cercetare penală sesizat, Parchetul de pe lângă Judecătoria Cluj-Napoca, și-a declinat o parte din competență către Parchetul Gherla, din pricina volumului imens de lucru și a sutelor de persoane vătămate, care așteaptă să își spună povestea în fața unui magistrat.
Doar că în dosarul de înșelăciune din 2017 a intervenit prescripția.
Faptele sunt investigate timp de cinci ani de la data ultimului act material. Primii trei ani, dosarul Onuc a stat în cameră preliminară. Pe urmă, Onuc a cerut audierea tuturor persoanelor vătămate și este vorba de peste 130 de persoane. Cum cele mai multe nu locuiesc în Cluj-Napoca sau sunt plecate în străinătate și și-au schimbat adresele, sarcina de a le găsi a devenit aproape imposibilă. Și abia pe urmă a început audierea părților. În fața magistraților, Onuc-Floarea Ianson, aflat în libertate, a cerut continuarea procesului, ca să-și demonstreze nevinovăția. Iar în timpul acesta vindea, în continuare, apartamente.
„Cu ocazia încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare atestat de către un avocat, a indus-o în eroare pe partea civilă prezentându-i ca adevărată împrejurarea mincinoasă că are resursele financiare şi capacitatea lucrativă de a îi preda în termen scurt folosinţa a 2 (două) apartamente, denaturând destinaţia reală pentru care a fost autorizată clădirea şi folosind în scopul captării încrederii victimei schiţe tehnice mincinoase. A determinat-o să îi achite cu titlu de avans de preţ suma de 8.000 euro, fără a avea vreun moment intenţia de a îşi îndeplini obligaţiile contractuale.”Fragment din dosarul nr.3263/211/2017*
Pentru a tergiversa soluționarea procesului, Onuc a lansat propuneri de împăcare notificând părțile civile, iar pe cei care au declinat o astfel de împăcare i-a abordat pe holurile instanței oferindu-le în schimbul împăcării apartamente în două imobile litigioase, cel de pe Miko Imre și un al doilea situat pe strada Fabricii.
Șmecheria cu data certă
Adina Linca e avocat și reprezintă o parte păgubită, care a cumpărat de la Traian Onuc trei apartamente. Cumpărătorul este din Maramureș și a dorit să facă o investiție, așa că i-a plătit lui Onuc 45.000 euro.
„Și clientului meu i s-a oferit în schimbul avansului achitat pentru cele trei apartamente un apartament la un etaj inexistent al imobilului de pe strada Fabricii. Surprinzător a fost că o mare parte dintre cei înșelați au încheiat acorduri de împăcare cu Onuc”, spune Linca.
Antecontractele semnate cu Traian Onuc au o particularitate: au fost încheiate în fața unor notari.
Linca explică:
„Faptul că Onuc a recurs la notar pentru a încheia antecontractele a fost un element care a sporit încrederea oamenilor. Ceea ce însă nu au știut victimele a fost că prezentarea la notar nu s-a făcut pentru autentificarea acelor antecontracte, ci s-a făcut doar pentru a se da dată certă.
Darea de dată certă presupune ca o persoană să prezinte notarului public un înscris sub semnatură privată, adică orice document redactat de oricine, fără intervenția notarului. Această procedură nu implică nici măcar prezența la notariat a părților semnatare ale înscrisului, ea putând fi solicitată de orice persoană interesată. Astfel, notarul verifică doar dacă înscrisul e în stare bună (lizibil) nu și ceea ce este înscris în acel act. Notarul nu consiliază părțile cu privire la efectele juridice ale actului, ci se asigură numai că actul nu e contrar legii și bunelor moravuri.”
Darea de dată certă marchează numai momentul din care există un înscris sub semnătură privată, care nu mai poate fi contestată, ca un soi de număr alocat de o registratură. Multe dintre vânzările efectuate de Onuc s-au derulat prin cumpărători-interpuși, adică români care munceau în străinătate, doritori să dețină proprietăți pe piața imobiliară din Cluj-Napoca. Ei își trimiteau rudele sau prietenii să le găsească o oportunitate de a-și cheltui banii agonisiți. Fără să vadă apartamentele, proiectele sau autorizațiile, trimiteau banii ca să-și securizeze investiția făcută să sune extrem de profitabil. De regulă, prețurile cerute erau mult sub prețul pieței.
Anunțurile online
Traian Onuc s-a folosit inițial de cea mai cunoscută platformă de vânzare-cumpărare, OLX, pentru anunțurile imobiliare pe care le împrăștia în piață. Odată trimis în judecată pentru înșelăciune, OLX a reacționat și i-a blocat conturile alocate. Dar Onuc s-a reorientat. Anunțurile înșelătoare au început să fie postate în grupuri de români de pe internet, de pe site-ul homezz.ro.
Homezz.ro e un site imobiliar „unde poți publica pe un singur cont, anunțuri cu proprietăți imobiliare de vânzare sau închiriere”, frate cu site-ul lajumate.ro, ambele înregistrate de societatea Antena Tv Group S.A. – potrivit termenilor și condițiilor publicate online.
Homezz.ro are o secțiune dedicată „profesioniștilor în imobiliare”, care se pot folosi de site pentru a publica anunțuri și permite validarea pe un singur cont a oricâtor numere de telefon, atâta timp cât provin din rețelele Vodafone, Orange, Telekom și Digi. În comunicatul de reținere a lui Onuc din 30 ianuarie 2023, polițiștii arată că au ridicat de la domiciliul lui „peste 7.000 de cartele telefonice, despre care există bănuiala că ar fi fost sau urma a fi utilizate la comiterea unor fapte de înșelăciune similare”.
Am contactat homezz.ro pentru a cere detalii despre prevenirea înșelăciunilor pe site-ul lor, dar nu am primit niciun răspuns până la publicarea acestui articol.
„Începând cu anul 2019 și până în prezent, polițiștii locali din cadrul Serviciului Control Urbanism și Disciplina în Construcții au efectuat controale la șantierul sus menționat (Str. Miko Imre, n.red), ocazii cu care s-au constatat noi stadii fizice ale lucrărilor, muncitorii fugind sau sustrăgându-se de la efectuarea controlului. În urma informațiilor obținute de la vecinii din zonă, lucrările nu se realizează constant, acestea fiind executate intermitent, manual, fără supravegherea unui responsabil de lucrări. Muncitorii la cel mai mic indiciu ce vizează controlul autorităților abandonează lucrările.”Informare a Direcției Inspecție și Control Serviciul Urbanism din cadrul Primăriei Cluj-Napoca, 1 februarie 2023
Cum se trăiește, în blocurile construite fără autorizație
Între timp, în blocurile lui Onuc, ridicate pe banii cumpărătorilor, o parte din oameni au început să se mute și să trăiască. Autoritățile consultate de PressOne au declarat că nu dețin date cu privire la numărul persoanelor care locuiesc în aceste construcții neconforme, periculoase, fiindcă sunt șantiere nefinalizate.
În clădirea de birouri convertită în bloc de apartamente de pe strada Fabricii, cel puțin 47 de apartamente sunt locuite. Numele lor sunt vizibile pe ecranul interfonului. În blocurile de pe strada Miko, se colectează cheltuielile pentru cel puțin 76 de apartamente locuite.
Cei mai mulți dintre cei care locuiesc la limita legalității sunt chiriași, care au acceptat compromisul de a plăti o chirie mai mică în schimbul unui acoperiș deasupra capului, în orașul cu cele mai mari prețuri pe metru pătrat.
Într-un fel, păgubiții lui Onuc profită de situația nesoluționată a cauzei și de apatia autorităților, ca să își scoată pârleala închiriindu-și apartamentele. Fiindcă predarea la cheie a apartamentelor nu a mai putut fi realizată, cei mai mulți au terminat în regie proprie o parte din finisajele apartamentelor.
În această clădire, situată pe strada Fabricii 65-67, Traian Onuc a edificat fără să aibă acte o clădire sinistră fără balcoane. La intrarea în bloc există un banner pe care scrie cu litere de o șchioapă:„Atenție! Accesul în perimetrul construcției este interzis existând pericol iminent de accidentare. Accesul în condițiile menționate se realizează pe propria răspundere!!!”Semnează: Proprietarul.
În ciuda interdicției, clădirea și locatarii par să aibă un ritm al lor, curierii vin și aduc colete, salubritatea ridică deșeurile, așa cum ar fi normal. Înăuntrul clădirii, tavanul lasă la vedere o încâlceală de măruntaie, cabluri peste cabluri – de electricitate sau ale prestatorilor de servicii de comunicații. Pare încă un șantier, materiale de construcții și spumă poliuretanică gălbuie îmbracă ușile securizate cu obstinență, unele dintre ele încă învelite în țiplă, ca să nu se zgârie.
Din loc în loc pe uși scrie cu markerul: X-ulescu, PROPRIETAR. În tot acest labirint din beton brut, locuitorii întind haine la uscat, udă plante de interior, transformate în mici insule luxuriante. Șosetele și indispensabilii la vedere pe coridoare îți dau o senzație de familiaritate dureroasă, așa cum și căminele de nefamiliști, pe vremuri, transmiteau vulnerabilitate și provizorat.
Blocul din cartierul Zorilor este megalitic, cu parterele șubrede expuse, ca niște carii. Munți de materiale de construcție putrezesc peste maldăre de pământ, urme de locuire se zăresc printre zăbrele de fier beton ruginite. Un câine, care pare de-al casei, doarme pe o saltea aruncată la colțul clădirii și nici nu se sinchisește să se ridice, doar ne petrece cu privirea.
Intrarea se face printr-un soi de tunel, care pare că nu duce nicăieri și că a fost adăugat ulterior clădirii. Prin el se face accesul într-un hol de scara blocului foarte strâmt, de nici doi metri lățime, și, la fel ca în cazul blocului de pe Fabricii, din tavan și-n dreptul ușilor de apartament, curg mațe de fibre optice sau cabluri de electricitate.
Potrivit autorităților, cei care locuiesc în aceste blocuri își improvizează sistemele de încălzire centrală, fiindcă nu sunt racordați la gaz. De altfel, în decembrie 2022, Poliția locală a solicitat Pompierilor să verifice realizarea branșamentelor și a instalațiilor interioare din ambele locații vândute de Onuc, fiindcă e vorba, în cea mai mare parte, de rețele artizanale.
Cazul Leontiuc
Dosarul lui Leontiuc, documentat de DNA Cluj, șoca la vremea respectivă cu ceea ce părea un prejudiciu de neimaginat, peste un milion de euro. Marius Leontiuc luase banii de la 120 de persoane, care au avut încredere în proiectul lui. Dar păgubiții nu și-au mai văzut niciodată banii dați.
Marius Leontiuc era administratorul unei firme numite Romania Europlan Proiect din Caransebeș (Caraș-Severin). Europlan s-a asociat cu o agenție imobiliară, Cristal Grup, creată special pentru a-i vinde apartamentele, și care era deținută de o avocată. Agenția i-a asigurat lui Leontiuc intrarea pe piața imobiliară din Cluj Napoca.
Clienții, spune rechizitoriul DNA, au fost racolați printr-o intensă publicitate în presa locală de specialitate prin oferirea de „promoții de preț”, iar lui Leontiuc i s-a creat un profil de arhitect ultracompetent, implicat în mai multe proiecte de construcții importante prin țară. Europlan și Cristal au contrafăcut proiectul imobiliar, certificatul de urbanism, autorizația de construire, timp în care au încheiat 120 de antecontracte de vânzare-cumpărare pentru construirea unui bloc de 10-16 etaje pe strada Pasteur din Cluj-Napoca. Totul a durat trei ani. Construcția nu a fost edificată niciodată. În apărarea lor, explică surse din echipa de avocați care l-a asistat la un moment dat pe Leontiuc în fața judecătorilor, așa-zisul arhitect falsificase inclusiv extrasele de carte funciară și ștampila primarului, pe care a folosit-o la discreție ca să dea impresia veridicității actelor emise de municipiu.
În funcție de cererea venită din partea clienților, „arhitectul” adăuga din pix etaje suplimentare în proiectul inventat, de aceea uneori blocul lui Leontiuc avea 10 etaje, iar alteori 16. La un moment dat, când întrebările clienților privind momentul declanșării șantierului se înmulțiseră, a închiriat un excavator, pe care l-a parcat pe parcelă, cu toate că n-a avut niciun moment intenția să construiască, efectiv, ceva.
Ca să se protejeze de posibilele procese, Leontiuc a folosit semnăturile originale de pe antecontractele cumpărătorilor, ca să dateze mai târziu niște înțelegeri suprascrise din care reieșea că el le-ar fi înapoiat păgubiților avansurile. Procurorii au găsit la o expertiză grafologică că semnăturile cumpărăturilor de pe cele două acte încheiate, teoretic, la ani distanță, fuseseră semnate exact cu același pix.
În 2013, Curtea de Apel Cluj l-a condamnat pe Marius Leontiuc la 19 ani de închisoare. Dosarul fusese rejudecat la cererea sa, după o primă condamnare dată de o instanță din Timiș, de 10 ani de închisoare. Din cei 19 ani, s-au scăzut cei 4 ani executați de Leontiuc în stare de arest preventiv. În 2015, Înalta Curte i-a redus pedeapsa la 12 ani de închisoare. În aprilie 2019, Marius Leontiuc a fost eliberat.
Cazul Irimieș
„În ianuarie 2006 am apelat la o agenție imobiliară din Piața Mihai Viteazu deoarece doream să cumpăr un apartament. Agentul imobiliar m-a însoțit la biroul lui Ioan Irimieș, care mi-a prezentat schițe ale imobilului, care urma să fie construit, planurile apartamentelor. Din câte îmi amintesc, Ioan Irimieș nu mi-a prezentat autorizația de construire. În acest context am achitat taxa de 1.000 de euro pentru reținerea apartamentului.” fragment din Ordonanța procurorului privind clasarea cauzei M.B. versus Ioan Irimieș, 23.11.2022
Cumpărătorul a mai plătit apoi 4.000 de euro pentru promisiunea de vânzare-cumpărare. În 2007 și 2008 a plătit 5.000 de euro, apoi alte 2.000 de euro. În 2010 încă 2.000 de euro, pe care investitorul i-a cerut pentru turnarea unei plăci de beton. În 2010 a încheiat un alt act adițional care menționa că blocurile în care urma să existe și apartamentul lui vor fi terminate în 2014.
Pe urmă au trecut anii. În 2016, când construcțiile au părut să se reia, cumpărătorul a mai achitat 2.300 de euro, iar pentru lucrări de tencuire la interiorul clădirii încă 2.200 de euro în 2017. În 2018, la una din vizitele pe șantierul care nu se mai termina, cumpărătorul a găsit broasca ușii schimbată, pe motiv că s-a schimbat constructorul și beneficiarul proiectului nu mai recunoaștea avansurile date lui Irimieș. Șeful lucrării i-a cerut cumpărătorului să plătească întreaga sumă pentru apartament în valoare de 72.000 euro plus TVA.
DIICOT Cluj a început să investigheze cazul Irimieș în 2018. Rând pe rând, în instanță, acuzațiile de înșelăciune și grup infracțional organizat au căzut ca piesele de domino după ce cauza s-a conexat, apoi s-a disjuns în mai multe dosare. O ordonanță de cercetare penală emisă de Poliția Cluj în 2020 a dispus investigarea lui Irimieș și a altor trei persoane pentru înșelăciune în formă continuată cu consecințe deosebit de grave. În 2022 însă, s-a schimbat din nou încadrarea juridică, iar grație unor rearanjări ale sistemului penal judiciar prin ordonanțe de urgență ale guvernului, magistrații au decis în conformitate cu o lege penală mai favorabilă acuzatului. Infracțiunea de înșelăciune s-a prescris după 5 ani de la comiterea ei. Procurorul din 2022 a constatat numai acest lucru.
Banii au rămas bun dați.
Celebrul caz Tower
Procesul Tower Park s-a judecat în primă instanță la Tribunalul Cluj, apoi la Curtea de Apel Cluj. A început în 2014 și a avut 57 de amânări. De șase ori s-a amânat pronunțarea unei sentințe. În martie 2020, Tribunalul a decis achitarea dezvoltatorilor care au vândut oamenilor niște apartamente pe hârtie. În rechizitoriul procurorilor se spune că au existat 99 de persoane, care s-au constituit părți civile, altfel spus, 99 de păgubiți, care au avut încredere în investitorul Mihai Chezan.
În perioada 2007 – 2011, două firme SC Tower SRL şi SC Tower Development SRL și-au anunţat public intenţia de a ridica un ansamblu rezidenţial, format din mai multe imobile, în extremitatea Sud-Vestică a orașului. Terenul pe care urma să fie construite era al USAMV Cluj, care decisese să se implice în această afacere printr-o asociere în participațiune controversată și intens disputată la acea vreme.
Investitorul era un român stabilit în Chicago (SUA), Mihai Chezan, și sora lui, Mihaela Bărbos. El a beneficiat de tot suportul județului, pentru a-și face cunoscută afacerea. Legăturile sale notorii cu (acum) eurodeputatul Daniel Buda și conducerea PDL-ului l-au creditat ca fiind de încredere, iar oamenii nu au stat să se gândească prea mult în fața oportunității de a deveni proprietari asupra unei bucățele din ceea ce avea să fie supranumit „visul american” de pe Calea Florești.
„Americanii” însă, spun procurorii, „nu deţineau resursele necesare executării unui astfel de proiect imobiliar”, dar au făcut o „campanie agresivă de publicitate”. Antecontractele şi acte adiţionale privind vânzarea – cumpărarea unor apartamente, spaţii şi locuri de parcare în clădirile care urmau a fi edificate au început să curgă. În mod repetat, în temeiul acestor acte, cumpărătorii au plătit diverse sume de bani. Inițial, prejudiciul a fost calculat în jurul valorii de 6 milioane de euro.
În 2022, Curtea de Apel a decis definitiv că faptele din acest dosar nu există în legea penală și a respins apelurile păgubiților. Judecătorul a motivat sentința arătând că în opinia sa nu există înșelăciune în acest dosar, ci numai neexecutarea unor obligații comerciale datorate crizei financiare.
O parte dintre păgubiți au beneficiat, în schimbul retragerii plângerilor îndreptate împotriva lui Chezan, de prioritate în a-și securiza, după 15 ani, o locuință. Portofoliul celor două firme Tower, aflate în faliment, a fost preluat de o altă societate, Studium Green, care le-a recunoscut avansurile, iar păgubiții au mai plătit o diferență de preț, față de cât achitaseră în 2007. Dar nu toți au avut parte de acest final.
„Au fost 15 ani foarte grei. Nu doar speranțe s-au năruit odată cu Tower, s-au năruit familii.”păgubit în dosarul Tower.
Între timp, sub ochii autorităților, înșelăciunile din județul Cluj cu apartamente ieftine, la preț prea bun ca să fie adevărat, continuă. Și, judecând după deciziile de până acum ale instanțelor și lipsa cronică de intervenție din partea autorităților, vor continua mult timp de acum încolo.
