Airbnb și Booking în România: ce obligații au proprietarii care închiriază apartamente în regim hotelier

Piața închirierilor pe termen scurt prin platforme precum Airbnb și Booking a crescut spectaculos în România, transformând numeroase locuințe în spații de cazare. Această oportunitate de venit pentru proprietari implică obligații legale, fiscale și administrative stricte. Spre deosebire de închirierea pe termen lung, unde contractul de locațiune reprezintă baza, regimul hotelier presupune transformarea locuinței într-o structură de primire turistică. Reglementările au fost clarificate recent, referința fiind publicarea Ordinului Ministerului Economiei nr. 948/18.06.2026. Actul normativ a apărut în Monitorul Oficial nr. 559 din 8 iulie 2026 și a intrat în vigoare exact la acea dată. În acest articol jurnalistic vom analiza detaliile pe care trebuie să le cunoască orice proprietar român care dorește o activitate în legalitate.

Certificatul de clasificare turistică: o obligație esențială

Odată cu noile reglementări, apartamentele și camerele oferite spre închiriere în locuințe familiale sunt considerate structuri de primire turistice. Astfel, obținerea unui certificat de clasificare de la Ministerul Turismului nu reprezintă o opțiune, ci o obligație absolută.

Limita de capacitate pentru persoanele fizice

Statul român permite persoanelor fizice să desfășoare această activitate profitabilă fără a fi obligate să își deschidă imediat o firmă de profil, dar impune o limită clară de capacitate pentru a preveni concurența neloială. Conform reglementărilor actualizate recent, o persoană fizică poate solicita clasificarea turistică pentru un maximum de șapte camere, însumând cel mult paisprezece locuri de cazare în total. Dacă portofoliul imobiliar al proprietarului se extinde și depășește această limită strictă, activitatea curentă capătă un caracter comercial extins. Astfel, devine imediat obligatorie înregistrarea oficială sub o formă autorizată de operator economic, cum ar fi un PFA, o Întreprindere Individuală sau un SRL.

Reguli stricte privind clădirile și acordul vecinilor

Funcționarea zilnică a unui apartament în regim hotelier într-un condominiu rezidențial nu privește doar proprietarul direct implicat, ci și restul comunității locative. Pentru a putea obține certificatul de clasificare și a funcționa complet legal pe piață, normele aplicabile prevăd necesitatea verificării atente a acordurilor și consimțămintelor prealabile. Mai exact, este imperios necesară obținerea acordului asociației de proprietari și, simultan, obținerea consimțământului vecinilor direct afectați, în special al celor cu care apartamentul respectiv împarte pereți comuni orizontali sau verticali, pentru a asigura o conviețuire comună complet lipsită de tensiuni zilnice.

Interdicții majore legate de riscul seismic structural

Reguli obligatorii de afișare vizibilă pentru vizitatori

Transparența informațională reprezintă o altă cerință fundamentală impusă de autoritățile statului român. Simplul fapt că ați reușit să obțineți documentele cerute nu este suficient; trebuie să le faceți permanent și clar vizibile oaspeților. Normele incluse în Ordinul 948/2026 impun tuturor proprietarilor de astfel de spații să afișeze la loc vizibil, atât în holul principal de la intrarea locuinței, cât și în bucătăria acesteia, dacă există, certificatul de clasificare tipărit clar, pentru informare directă.

În plus, pe lângă certificatul tipărit obligatoriu, o altă informație extrem de importantă care trebuie neapărat afișată vizibil și lizibil este numărul de telefon al Direcției Control Turism. Numărul de contact absolut obligatoriu pentru eventuale sesizări este 0372 570 602. Afișarea acestuia garantează practic că absolut toți turiștii cazați au acces rapid și direct la o autoritate de control competentă, atunci când constată nereguli majore obiective.

Fiscalitatea și declararea legală a tuturor veniturilor

Dincolo de partea administrativă privind clasificarea, gazdele active pe Airbnb și Booking trebuie să respecte cu multă strictețe legislația fiscală actuală. Veniturile financiare realizate constant din aceste platforme online trebuie declarate integral statului prin depunerea formularului standard numit Declarația Unică. Aceste sume sunt apoi impozitate potrivit regimului fiscal aplicabil la momentul realizării lor. Contribuțiile sociale aferente pot depinde direct de anumite plafoane fiscale. Nu vom prezenta drept certe anumite detalii fiscale neconfirmate pentru anul 2026, recomandarea noastră fiind verificarea lor constantă la ANAF ori direct la sediul Ministerului Turismului național.

Diferența între închirierea clasică și regimul hotelier

Foarte mulți proprietari aflați la început de drum confundă închirierea clasică pe termen lung cu prestarea unui serviciu de cazare dedicat. Închirierea obișnuită presupune simpla cedare a folosinței spațiului locativ ca rezidență stabilă. În contrast evident, regimul hotelier intermediat de Airbnb implică în mod direct furnizarea unor servicii specifice de ospitalitate turistică pentru șederi extrem de scurte. Această diferență majoră clarifică motivul pentru care legislația românească actuală aplică dispoziții clare și norme total distincte.

Surse de informare sigură și recomandări practice

Menționăm explicit faptul clar că platforma digitală Airbnb nu se substituie legislației naționale, nefiind absolut deloc vreo autoritate publică directă, ci doar un intermediar. Dacă doriți să profesați, orientarea corectă trebuie să fie prioritară mereu. Puteți consulta oricând textul oficial al Ordinului 948/2026 absolut complet.

Pagina de ajutor Airbnb